2023년 정부 부동산 대책 (ft. 다주택자라면 부동산 규제 완화 이 정도는 알아두자)

서울을 중심으로 수도권 외곽, 지방까지 집 값이 끝을 모르고 오르기만 했던 때가 불과 얼마 전의 일입니다. 그런데 정부의 규제 강도가 높아지면서 집 값은 하락 국면에 접어들었고, 지금은 거래 절벽이라고 불릴 만큼 부동산 시장은 냉기가 돌고 있습니다. 때문에 정부는 2022년 12월 21일 기획재정부를 통해 부동산 대책으로 규제 완화 정책을 발표했으며 강남 3구와 용산을 제외한 전국을 규제지역에서 해제하게 됩니다.

 

부동산시장-규제완화-정책

 

다주택자와 실수요자에게 과도하게 부과되었던 징벌적 부동산 규제를 정상화하여 부동산시장의 연착륙을 유도하려고 하는 정부 규제 완화 정책에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

 

다주택자 규제 패러다임 전환을 통해 거래 주체로서의 역할 강화

1) 취득세 중과 완화

조정대상지역에서 3주 택일 경우 8%, 4 주택이상 그리고 법인의 경우 12% 까지였던 취득세를 3주택일 경우 4%, 4 주택이상 그리고 법인의 경우 6%로 완화하였습니다.

 

 

 

 

2) 양도세 중과 배제

부동산 시장이 과열되자 정부는 양도세 중과라는 카드로 과열의 불을 끄려고 했었습니다. 하지만 강력한 부동산 규제로 인한 눈치게임은 시작되고 현재 시장에 물량은 넘쳐나지만 거래가 이루어지지 않고 있는 상황입니다. 이에 정부는 2022년 5월 1년 동안 한시적으로 양도세 중과 배제를 유예하겠다는 정책을 발표하였습니다. 이를 통해 시장에 물량이 쌓이는 것을 막고 이로 인해 주택 가격의 하락을 멈추게 하려는 목적이었습니다. 하지만 정부의 규제완화 정책에도 불구하고 부동산 시장의 흐름은 큰 변화가 없자 정부는 양도세 중과 배제 기간을 2024년 5월까지 1년 더 유예하기로 결정하였습니다.

 

3) 분양 및 주택.입주권

정부는 단기 양도세율을 20년 이전 수준으로 환원한다고 밝혔습니다. 그리고 1년 미만 70%, 1년 이상 60%까지 적용되었던 분양권과 입주권에 대한 세금을 1년 미만은 45% 그리고 1년 이상은 폐지한다고 결정하였습니다. 하지만 부동산 시장의 침체로 인해 적용받을 수 있는 경우가 없을 것으로 생각되는 부분입니다.

 

4) 대출규제 완화

규제가 강화되었을 때 규제지역으로 묶인 지역의 주택을 구입하게 될 경우 주택담보대출은 금지했었습니다. 하지만 정부는 이번 발표를 통해 강남 3구와 용산을 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제하였습니다. 그리고 그 지역에서 주택을 구입할 경우 LTV 상한을 30%까지 적용받을 수 있도록 허용하였습니다.

 

대부분의 부동산 전문가들은 시장의 흐름을 바꾸기 위해서는 다주택자가 적극적으로 시장에 개입해야 한다고 말합니다. 이번 정부의 취득세 중과 완화, 양도세 중과 배제 유예, 대출규제 완화를 통해 전반적인 부동산 시장의 흐름이 바뀔 수 있을지 궁금해집니다.

 

 

실수요자에 대한 규제 개선 및 서민 주거부담 완화 추진

1) 규제지역 및 민간택지 분양가 상한제 해제

 

2023년 1월 3일 국토교통부는 서울시 강남 3구 즉, 강남구, 송파구, 서초구와 용산구를 제외한 전 지역을 규제대상지역에서 해제하기로 발표하였습니다. 이는 1월 5일 그 효력이 개시됩니다.

 

그렇다면 규제지역에서 해제된다면 무엇이 달라지는 것일까요?

• 규제지역에서 주택을 취득할 경우 6%의 취득세를 내야 했지만 비규제지역에서는 4%의 취득세만 납부하면 됩니다.
• 주택 매도 시 양도소득세 중과에 적용되지 않으며 장특공(장기보유특별공제)을 적용받게 됩니다.
• 1 가구 1 주택의 경우 양도세 비과세를 적용받기 위한 요건 중 하나인 2년 실거주 의무가 2년 보유로 변경됩니다.
• 일시적 1 가구 2 주택의 경우 새로운 주택을 취득한 후 종전 주택 양도까지의 기간이 2년에서 3년으로 확대됩니다.
• 주택담보대출인 LTV를 최대 70%까지 적용받을 수 있습니다. 생애최초주택 취득의 경우 80%까지 허용됩니다.
• 취득 시 입주 계획 혹은 자금 조달과 관련된 신고 의무가 없어집니다.

또한 민간택지 분양가 상한제 적용 지역 내에서 진행되는 공공재개발사업의 경우 실거주 의무를 전면 폐지하기로 결정하였습니다.

 

2) 분양권 전매제한 및 거주 의무 완화

분양권을 통한 투기를 막기 위해 수도권 10년, 비수도권 4년으로 전매 제한기간을 두었습니다. 하지만 개정 이후에는 수도권의 경우 공공택지와 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 기타 지역은 6개월로 전매 제한기간을 변경하였습니다. 그리고 비 수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 1년, 광역시는 6개월, 그 외 지역은 전면 폐지하였습니다.

 

3) 생활안정자금 대출

상황이 여의치 않을 경우 내가 보유하고 있는 주택으로 대출을 받는 경우가 있습니다. 하지만 그동안은 내가 보유한 주택을 담보로 생활안정자금을 대출받지 못했습니다. 그래서 이번 발표를 통해 생활안정자금을 목적으로 하거나 혹은 임차보증금을 반환하기 위한 목적으로 대출을 받고자 할 경우 동일한 LTV를 허용하도록 했습니다.

 

4) 재산세 인하

재산세 산출의 기준은 공시가격입니다. 정부는 공시가격과 관련한 국민 부담을 줄이기 위해 산출 과정의 투명성을 제고하는 방안을 추진할 예정입니다. 그리고 종합부동산세에 영향을 주는 공정시장가액비율을 현 45%보다 더 낮은 수준으로 적용하여 재산세 부담을 줄일 계획입니다.

 

5) 2023년 한시적 특례보금자리론 운영

기존에 운영되었던 보금자리론의 요건을 완화하여 무주택자로 하여금 주택마련의 기회를 갖도록 하였습니다. 

 

그렇다면 특례보금자리론의 자격 조건은 무엇일까요?

• 소득에 제한이 없습니다.
• 공시가격 9억 원 이하의 주택을 구입할 경우 적용받을 수 있습니다.
• DSR은 적용받지 않으며 LTV는 70%까지 허용되고, 최대 5억 원까지 대출이 가능합니다.
• 대출기간은 10, 15, 20, 30, 40, 50년에서 선택할 수 있으며 중도상환수수료는 면제받을 수 있습니다.
• 우대형 금리(4.65%~4.95%)와 일반형 금리(4.75%~5.05%)를 적용받게 됩니다.

 

 

 

정비사업 규제 개선 및 사업성 제고 등으로 공급기반 위축 예방

1) 재건축 안전진단

과도하게 위축된 정비사업의 활성화를 위해 재건축 안전진단 기준을 완화하였습니다. 구조안정성 비중은 50%에서 30%, 주거환경은 15%에서 30%, 설비노후도는 25%에서 30%로 비중을 상향하였습니다. 그리고 재건축 허용 판정점수 기준을 30점 이하에서 45점 이하로 완화하였습니다. 또한 공공기관 적정성 검사를 지자체 요청 시에만 제한적으로 시행하도록 하였습니다. 이는 부동산 대책으로 향후 공급 부족으로 인한 부동산 시장의 과열을 미리 대비하고 준비하고자 하는 취지로 생각됩니다.

 

2) 공급속도 조절

270만 호를 공급하겠다고 발표한 계획은 정상적으로 추진하고 시장의 상황을 고려하며 속도는 조절할 예정이라고 합니다. 특히 3기 신도시의 경우 상반기에 전체 토지보상 완료 및 부지조성 착공을 목표로 진행하게 됩니다. (남양주왕숙 6.6만, 부천대장 1.9만, 고양창릉 3.6만, 인천계양 1.7만, 하남교산 3.3만)

그리고 공공택지 내 민간 주택에 사전청약 의무를 완화하여 공급 과잉으로 인한 주택 가격의 하락을 막고, 주택 분양 일정을 추가로 조정하여 물량의 분산을 유도할 예정입니다.

 

 

3) PF시장 연착륙 지원

HUG는 부동산 대책으로 PF시장의 보증확대를 위해 추가 5조 원, 미분양 PF 보증 신설에 5조 원을 지원할 계획입니다. 이는 PF시장의 부실로 인해 그 위기가 전이되는 것을 막으려는데 그 목적이 있습니다. 

 

 

시장유형별 맞춤형 대응으로 임대차 시장의 구조적 안정화 도모

부동산 시장의 안정화를 도모하기 위해 정부는 민간 등록임대를 적극 지원했었습니다. 이번 발표를 통해 정부는 민간 등록임대 사업자를 부활시킬 예정입니다.

• 대상: 전용 85m2 이하 아파트
• 조건: 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하
• 혜택: 취득세 감면, 양도세 중과 및 종부세 합산 배제, 등록 임대 사업자의 경우 LTV 한도에 인센티브 적용, 의무임대 기간을 10년에서 15년까지 확대 적용할 경우 추가적으로 세제 인센티브 적용
• 제한사항: 최소 2채 이상 운영

 

지속적으로 야기되는 전세 사고의 피해를 막기 위해 여러 가지 안정 장치를 시스템화할 예정입니다.

• 임대차 계약 전: 임대차 정보 및 세금 체납 정보를 확인 가능
• 임대차 계약 후: 담보권 설정을 금지하는 특약 신설

 

공공임대 50만 호를 공급할 계획입니다. 그리고 주택 품질 개선 및 일자리.복지 서비스를 결합하여 공공임대 주거의 질을 개선할 예정입니다. 

 

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💢무주택자의 경우 특례보금자리론을 적극 활용하여 시중 금리보다 저렴한 대출을 통해 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있습니다. 또는 실거주를 하지 않을 경우 동일한 대출 조건으로 임차인을 끼고 주택을 매수할 수 있습니다.

 

💢1 주택자의 경우 특례보금자리론을 적극 활용하여 대출을 받을 수 있으며 상급지로의 갈아타기가 가능할 듯 보입니다.

 

💢다주택자의 경우 취득세와 양도세에 대한 세금 부담이 줄었습니다. 그리고 주택임대사업자의 부활로 인해 장기적으로 봤을 때 수익의 극대화와 세제 혜택을 받을 수 있는 조건이 가능해졌습니다. 그리고 임대보증금 반환 목적으로 대출이 가능하니 이를 적극 활용할 수 있을 듯합니다.

 

 

 

 

부동산 시장의 침체기가 지속되다 보니 그와 관련된 모든 연관 분야도 상황이 힘든 것은 마찬가지입니다. 때문에 이번 정부 규제 완화 정책이 시장의 변화에 어떻게 작용하는지 꾸준한 관심을 갖고 지켜봐야 할 듯합니다. 2023년 정부 부동산 대책과 관련 규제 완화 정책에 대해 알아보았습니다.

 

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2023.01.12 - [분류 전체보기] - 2023년 특례보금자리론 자격조건, 금리 및 신청방법

2023년 특례보금자리론 자격조건, 금리 및 신청방법